因為宥姍最近在看預售屋，很多看預售屋的眉角都還不知道，所以上網查資料，也到書局找書，做做功課，
了解看預售屋需要看那些重點，怎麼比較，這樣看才會有意義，以下這篇文章還蠻實用的，提供給你參考。
本文出自於 SMART 自學網
買氣低迷，建商已有降價意願
買預售屋 5招套出底價！
撰文者：潘佳凌 更新時間：2012-03-01
從農曆年期間建商興富發率先推出降價措施，以台北市2字頭房價吸引買方，再到樺福集團以5折價格競標出售淡水小坪頂「環遊郡」建案，預售屋市場究竟怎麼了？買方真的等到降價的春天了嗎？
針對預售屋市場的狀況，誠信法拍屋總經理蔡璟柏認為：「其實建商很想降價！」他提到，不少建商其實有降價意願，但礙於檯面上說法，不好明講，其實中正區有些建案將原本設計成大坪數的規畫一拆為二，一戶改成兩戶賣，高總價變低總價，其實已經是變相降價。
再從捷運新莊線先嗇宮站共構宅「美麗新境」的公開標售來觀察，總戶數為104標、111戶、坪數介於14～26坪，每坪28萬元起。根據台北市政府捷運工程局資料，總共吸引600多封標單，雖然標售狀況不錯，但價格卻未創下新高，顯示房地產價格的推升動能不強。
房地產暢銷書《黑心建商的告白》作者Sway也說，先嗇宮站共構宅是一個指標，由於拍賣出來的價格不漂亮，因此建商心中其實都很擔心未來的行情。
目前牌價雖然沒有變化，但實際成交情況不僅低迷，而且還沒談價，所以根本沒有規則，有些中南部的預售屋成交價格甚至低到牌價的5成，市場行情其實很混亂。
Sway強調，談預售屋價格的方法其實並沒有推陳出新，依舊要勤做功課、打聽消息、勤跑案場，或是團購等方式，這些方法雖老，但是用在目前混亂的市場上，效果反而更有效。
大環境買氣低迷是事實，建商雖然很想降價，卻不敢付諸行動，因此價格僵持不動。在預售屋市場要怎麼談價格，才能有效拿到心目中想要的價格呢？
以下是《Smart智富》月刊走訪建商、房仲、法拍業者，及房地產暢銷作家Sway等各方面專家的建議，整理出預售屋砍價5招供讀者參考。
第1招 實地走訪目標地區，打聽行情！
雖然目前房價很亂，但是提到買預售屋時，蔡璟柏跟Sway異口同聲說：「做功課還是必要的。」也就是要去了解周遭行情價格。假設你想買永和永安市場捷運站附近的預售屋，若附近有5個新建案同時銷售，談價格之前，就須先把這幾個案子的開價及優缺點都查清楚。
想知道建案的優缺點及價格，最重要就是到各案場實地了解，打聽訊息。因為在同一個地區銷售的建案，都必須先了解有哪些案子跟自己的案子同時開賣，因此也會想辦法了解對手的優缺點及銷售情況。
不過，由於市場行情混亂，現在有些預售屋代銷現場甚至不開價，就等著消費者自己上門來，再來開價應對。蔡璟柏說，遇到這種狀況時千萬不要客氣，勇敢的開一個「芭樂價」，說不定會有成交機會。另外，同區域裡有些建案還是會有創區域天價的價格出現，這種狀況通常是該區域裡的頂級住宅，屬於區域的指標型個案，由於其建材、裝潢的規格都高出一般住宅許多，因此在交叉了解各建案的價格時，可以不用列入參考。
TIPS 買氣太差，代銷可一戶一戶幫你談!
過去建商多是以包銷的方式給代銷公司去銷售預售屋，開出一個底價給代銷，交由代銷去決定。然而，目前代銷為了銷售，開始個別擊破，也就是一戶一戶跟建商洽談降價，這種方式有可能讓成交價低於當初言定的底價，因此也是可以方便消費者的談價方式。
第2招 喊價從6折開始，套出底價！
Sway提到，「預售屋談價要先砍3成。」這個觀念很多消費者都已經知道，深諳市場變化的建商也懂得調價，因此不少建案都是拉高開價，但是，以目前的情況來說，由於買氣結凍，建商也願意調降底價，過去砍3成顯得太過客氣，要從6成價格開始談起，買到賺到。
以過去的情況來說，在第一次出價後，一定會經歷與銷售人員來來回回的議價過程，通常銷售人員第一次回報給消費者的價格大約在9折左右，最後的降價空間須由專案經理來決定。
但是，由於現在買氣急縮，建商為了搶客人，直接用引導的方式。舉例來說，銷售人員的話術會是這樣：「4樓價格很優惠，開價1,000萬，現在700萬就可以買到。」暗示買方價格空間有到7成。蔡璟柏也說，雖然目前建商檯面上沒有降價，但事實上，檯面下的降價空間其實不小，因為，建商或代銷為了刺激買氣，此刻讓價空間會提高，從牌價砍3成，其實也只是回到合理的價位水準。
TIPS 了解預售屋價格的訂法!
預售屋的價格中，最早訂出來的價格是整個建案的平均底價，當這個價格決定後，接下來就可以依照各棟、各樓層來分別訂出底價。先訂垂直樓層的價格，再訂出同樓層不同戶的價格，最後再取「988、1088」吉利尾數。
假設一個新大樓的總樓高是26層樓，那麼中間樓層就是在13樓，以13樓為基準，愈高愈貴、愈低愈便宜。若13樓每坪是30萬元，每往上2層樓增加3,000元，往下也是如此。同樓層的不同戶，面景觀的價格較高，臨大馬路價格較低，調整價格也是每坪3,000元範圍。
第3招 潛銷期、促銷期及施工期，最好砍價！
一般住宅推案的銷售價格，從剛開始推出到最終銷售完畢的過程，有3個階段會是買方較容易談價格的階段，分別是推案前潛銷期、促銷期及施工期等，若能把握這3個時間點，就相對容易談到低價格。
通常推案前潛銷期的價錢最好談，因為在剛開始推案時屬於測試買氣階段，因此可以撿到不少便宜。再來就是建商將預售屋包給代銷公司銷售，當預售案包給代銷公司後，通常有段促銷期，此時到展售中心購屋，可殺價幅度為牌價與底價間的折扣。
最後則是房子開始動工，此刻代銷公司可能已結案撤出預售屋案場，而建商或許還有餘屋沒有賣出，若有餘屋，建商的價格會比較鬆動，也是殺價的好時機，以目前房市低迷情況，相對之下較有議價空間。買方消費者可以利用這3個階段來慎選進場時機。
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TIPS 勤跑案場打關係!
真想買預售屋，可不能當懶人，要三不五時就到案場晃晃，如此一來，銷售人員就會知道，你是真的想買這個房子，而且也不是同行來打聽價格而已。Sway說，這種房價混亂、買氣低迷的時刻，上門看屋的組數肯定減少很多，此時認真的跑案場，銷售人員對你的印象會更為深刻，對談價格又更有幫助了！
第4招 議價要找建設公司，高層尤佳！
以預售屋而言，購屋人要面對兩個對象：投資興建的建商及代銷人員。這時要掌握的原則是﹕對方職位愈高，殺價空間也愈大。通常在預售屋展示現場，屬於代銷公司的人馬有銷售小姐及專案人員。而屬於建商方面的，則包括業務企畫、業務主管及親自到現場盯案的老闆。
通常代銷公司的人員，價錢會比較硬，所以議價空間相對比較少，而建設公司的人員，折扣空間就會比較大。這些人員因為階級職權不同，所以能給的折扣權限也有所不同，購屋者如果能接觸到愈高層級的人，所得到的折扣可能也會愈大。
TIPS 底價、表價、議價大不同!
1. 底價：建商決定一戶房屋要賣多少錢，也就是他所能接受的最低價格，這個數字只有建商跟代銷公司的專案主管知道，目前市場上已經出現調降底價情況。
2. 表價：建案的開價，目前還沒有調降狀況出現。
3. 溢價：指的是其他購屋者以高於底價的價格買下房屋。代銷公司可以用這個溢價，以高補低，以求平均賣價能維持在底價之上。Sway說，現在代銷會更加主動拿出溢價款來讓買方拿到更便宜的價格。
第5招 拗家電、拗裝潢、再砍車位價格，省下百萬！
預售屋案子中，還有很多小地方可以議價，整個加起來可以省到百萬元之多。Sway說，像是家電、車位、裝潢等，都可以跟建商談。首先是家電，由於建商都會搭配使用冷氣、抽油煙機等家電，這部分也可以去跟建商拗到更好品牌的產品。
現在建商促銷方式就是送裝潢，Sway說，的確有建商透過這個「送百萬裝潢」的方式，在這個時間點賣出預售屋。另外，很多購屋人忽略車位其實也可以殺價，通常車位的議價空間，少則5萬元，多則20萬元不等。
如此一來，從裝潢、家電、車位等各種小地方加起來，林林總總也可以省下百萬元的購屋費用，從建商身上撈到好處。
TIPS 預售廣告海報要留著!
在參觀預售案時，銷售人員多會準備銷售海報，以及相關平面資料給你，千萬不要小看這些資料的力量。一般銷售案場提供資料包括建案所在位置、鄰地關係圖、全區平面圖、各樓層平面圖、各種坪數的室內平面圖等。這些資料的用途在於，將來房子興建之後，若建材、硬體設備與海報或建商所提供的資料不符，將可以依據這些平面資料向建商求償。這樣一個小動作，可能創造數萬到數十萬不等的保障。
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